La baisse des prix de l’immobilier peut être une bonne occasion pour investir. À condition de prendre certaines précautions et de choisir le dispositif qui sera le plus en adéquation avec votre rapport au risque.
Bon à savoir:
Mais difficile de savoir vers quelle solution se tourner. Pour y voir plus clair, nos experts vous partagent quelques explications.
L’investissement en revenu foncier
Ce type d’investissement est la location nue d’un bien qui génère des revenus dans la catégorie « foncier ».
Les principales charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux,…) permettent de réduire l’imposition sur le revenu.
Ce type d’investissement est souvent conseillé dans le cadre de travaux importants.
En effet, ceux-ci auront pour but de créer un déficit foncier imputable sur les autres revenus à hauteur de 10 700€.
L’idéal est d’effectuer les travaux « à cheval » sur deux années civiles afin de bénéficier 2 fois de ce déficit. Tout ceci avant de mettre le bien en location nue.
Cependant, à l’issue, les revenus provenant de ce bien supporteront la CSG (17.20%) et l’IRPP au taux marginal de votre imposition.
Ce plafond est temporairement doublé (21 400€) pour les travaux jusqu’au 31.12.2025 qui visent à la rénovation énergétique (pour faire passer un logement des catégories E, F ou G à une catégories A, B, C ou D).
Il est à noter que ce type d’investissement peut également être effectué via des SCPI de déficit foncier. Par ce biais vous vous « libérez » de la contrainte du suivi des travaux.
L’investissement en location meublée
L’investissement en location meublée est un régime spécifique qui est imposable dans la catégorie des BIC (Bénéfices industrielles et commerciaux). L’inscription auprès de l’INPI est obligatoire pour obtenir un numéro de SIRET.
Cet investissement, sous réserve d’opter pour le régime du réel simplifié, vous permet de minorer voire neutraliser le bénéfice dégagé par le biais de la constatation de l’amortissement du bien – hors terrain et la prise en compte des travaux et la déduction des charges (taxe foncière, travaux, gestion locative,…). Ce type d’activité est soumise à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprise).
Il existe 2 principaux types de meublés : le meublé destiné à la location à l’année et le meublé touristique.
Le régime du micro est possible, qui permet de soumettre à imposition les recettes et d’obtenir un abattement important (entre 50 et 71% selon la catégorie).
A garder en tête : la récente actualité et la « mise en avant » par l’Etat de la pénurie de logements laisse planer la menace d’une réduction des avantages liés à cet investissement notamment pour les meublés touristiques sous le régime du micro (l’abattement en vigueur à ce jour 71% ou 50% selon le cas serait revue à la baisse). De même, le calcul de la plus-value en cas de cession du bien se ferait en comparaison à la valeur nette comptable et non plus sur la base de la valeur d’acquisition.
L’investissement en résidences de services
L’investissement en résidence de services : Ehpad, étudiants, affaires ou tourisme. Si vous optez pour le même régime que ci-dessus, vous pourrez imputer les amortissements sur les loyers provenant du bail commercial signé avec le gestionnaire. Cette formule à l’avantage de vous « fournir » à terme un complément de revenus sans plus de temps à consacrer à la gestion au quotidien.
Cependant, cette simplicité se fait au détriment du rendement qui sera plus faible que si vous gériez le bien directement. Il faut noter que la pérennité et le rendement de votre bien dépend énormément du gestionnaire en place. Aussi, nous ne pouvons que vous recommander une extrême vigilance sur la qualité du gestionnaire.
L’investissement Pinel
Ce dispositif vous permet de faire l’acquisition en VEFA ou bien de faire construire un logement (depuis 2021 seul un logement dans une habitation collective est éligible). Le logement doit respecter des critères de performance énergétique et être construit dans des zones éligibles. De même, le locataire doit respecter des conditions de ressources et le loyer est plafonné. La réduction d’impôt est limitée à l’application de 2 plafonds :
-investissement global : 300 000€
-coût de revient au m2 habitable inférieur ou égal à 5 500€
Au vu de ces éléments, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt variant en fonction de votre durée d’engagement initial et du régime d’investissement (Pinel ou Pinel plus). Le taux de réduction est compris entre 9% (Pinel 6 ans en 2024) et 21%. (Pinel Plus 12 ans).
A ce jour, il est prévu que ce dispositif se termine le 31 décembre 2024.
Il est important de s’assurer, entre autres, de l’emplacement, de l’attractivité locative, du potentiel de revente ainsi que de la composition de la copropriété (ratio locataires/propriétaires).
La nue-propriété
L’investissement par le biais de la nue-propriété (généralement sur 15 à 18 ans) vous permet d’éviter d’être taxé sur des revenus fonciers et vous permet d’acheter avec une décote (celle-ci est comprise entre 30 et 40%) le bien immobilier en contrepartie du fait de ne pas pouvoir bénéficier de l’usufruit pendant une durée de 15 à 18 ans.
A l’issue, vous récupérez l’intégralité de la propriété du bien pour en tirer des revenus ou l’occuper.
Vous pouvez également revendre la nue-propriété en cours (cependant, il s’agit d’un marché assez confidentiel).
La nue-propriété de parts de SCPI
La nue-propriété de parts de SCPI (durée variable) est un système identique au précédent mais qui est plus souple concernant la durée du démembrement (5 ans – 10 ans -15 ans). A l’issue, vous percevez des revenus de la part des SCPI qui entrent dans la base de votre imposition.
Cependant, il est à noter que le coût de souscription à une SCPI, environ 10-12%, oblige à une durée de détention assez longue pour optimiser le placement : 7 à 8 ans minimum.
De plus, ces dernières semaines, certaines SCPI ont annoncé une baisse de la valeur de leur part ; chose qui n’était pas arrivée depuis des années. Ceci confirme la vigilance qui doit être apportée au choix du support d’investissement mais est également le signe que des opportunités d’investissement peuvent être exploitées.
Il faut garder à l’esprit que ces différents types de placements ont tous pour base un bien immobilier. Il faut donc rester vigilant sur les caractéristiques du bien : qualités de ce dernier, emplacement, potentiel de location, de plus-value…
Votre conseiller Accompagnement Stratégie peut vous aider à réfléchir à un choix d’investissement. Celui-ci dépendra de votre propension au risque, de votre disponibilité ainsi que de l’objectif que vous priorisez (optimisation fiscale, recherche de revenus, recherche de plus-value, transmission).
Les équipes sont à votre écoute pour toute précision à ce sujet et peuvent effectuer des simulations concernant vos envies et vos projets.
Merci aux salarié.e.s de nos AGC pour cet article, particulièrement à Pascal Marsac, d’AS Normandie, et également à Emilie Rousseau, d’AS 28.
