Que vous soyez locataire de terres ou de bâtiments agricoles ou associé exploitant mettant à disposition vos biens dans votre structure, la question est : qui paie quoi ? Nos experts vous clarifient à qui incombent quelles obligations, à travers 2 cas de figure.

1. Foncier et assurances 

Preneur ou bailleur ?

Les règles suivantes sont applicables dans le cadre du bail soumis au statut du fermage, mais peuvent s’appliquer pour les conventions encadrant des relations propriétaires/exploitants (voir le zoom sur le Bail, en fin d’article).

Pour le cas des incendies, le Code rural astreint les propriétaires à assurer tous les biens loués. Les primes d’assurance en matière d’incendie sont à la charge obligatoire du bailleur qui ne peut y déroger, le principe étant d’ordre public.
Les exploitants, preneurs à bail, doivent également s’assurer contre les risques locatifs, ce qui leur permettra d’être couverts en cas d’incendie non pris en charge par l’assurance du propriétaire.
Si l’incendie est dû à une faute grave commise par l’exploitant ou par son exploitation, c’est en effet à son assurance de prendre à sa charge.
A l’inverse, si aucune faute n’a été commise, c’est à l’assurance du propriétaire de prendre à sa charge et au propriétaire de faire reconstruire le bâtiment.
De plus, l’exploitant doit être protégé pour les incendies sur des biens hors immobiliers tels que le matériel, la récolte, la paille, le fourrage ou le cheptel.

Pour rappel : le bailleur a une obligation d’entretien des biens loués concernant les grosses réparations, mais le preneur a la charge des réparations locatives courantes. Il est donc conseillé de réaliser un écrit que ce soit, pour déterminer les limites et les obligations de chacun dans le bail, dans la mise à disposition ou dans le prêt à usage.

2. Foncier et impôts & taxes

En contrepartie de la location du bien, le propriétaire perçoit un fermage. Cependant, la loi prévoit également que le preneur doit prendre à sa charge une partie des impôts fonciers. Alors qu’en est-il ? Quelle part des taxes est due par le preneur en place ?

La taxe foncière : une liberté encadrée

En matière de répartition de la charge de la taxe foncière entre le bailleur et le preneur, plusieurs règles sont à retenir.

Cette répartition est libre, à la condition que le preneur ne supporte pas la totalité de cette charge. A défaut de stipulation particulière dans le bail, c’est la base légale qui s’applique. En l’absence de bail écrit, c’est également cette règle qui s’applique. Rappelons donc que la loi actuelle impose au preneur de rembourser 20% de la taxe foncière. Cependant, les biens agricoles non bâtis, entendus comme les terres agricoles au sens large, bénéficient d’une exonération. Les propriétaires se voient exonérés à concurrence de 30% de cette taxe (selon la Loi de Finances 2025, pour les terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et lances, lacs, étangs et jardins ; en métropole), le but étant que l’exploitant soit le bénéficiaire, les propriétaires doivent rétrocéder l’exonération au preneur en place.

Loi de Finances 2025 : retrouver la synthèse des mesures agricoles, à retenir

A savoir : les dégrèvements

Les jeunes agriculteurs bénéficiant des aides à l’installation ou de prêts à moyens termes spéciaux profitent d’un dégrèvement de 50%, après avoir réalisé les déclarations auprès des communes. Ce dégrèvement est aussi imputable pour la totalité à l’exploitant. Ce dispositif accordé au jeune preneur à bail est généralement supérieur à sa part d’impôt foncier appelé au moment des fermages. Dans ce cas, la différence doit être déduite du fermage lui-même.

Pour les cas de dégrèvements pour pertes de récoltes suite aux aléas climatiques, c’est le propriétaire qui perçoit le dégrèvement, mais qui doit le restituer en intégralité à l’exploitant.

La taxe de la Chambre d’Agriculture et des frais de Gestion

La taxe foncière portant sur les parts communales et intercommunales de l’impôt foncier est assortie de frais de gestion pour 3%.
À ces dispositifs s’ajoute une taxe irréductible. Le Code rural précise que la taxe de la chambre d’agriculture payée au titre des impôts fonciers doit être « remboursée pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ». À cette taxe, il faut ajouter 8% de frais de gestion. Cette taxe et ces frais ne bénéficient pas d’exonération ou de dégrèvement.

Zoom sur le Bail, mise à disposition et prêt à usage

Le bail, contrat soumis au statut du fermage permettant l’exploitation en faire-valoir indirect, oblige le preneur à payer un fermage en contrepartie du droit d’exploiter un bien. Il oblige aussi le bailleur et le preneur à souscrire à un certain nombre d’assurances, afin de se protéger en cas de sinistre.

La mise à disposition des biens en propriété est une convention entre un associé exploitant propriétaire et la société dans laquelle il exerce effectivement son activité, permettant l’exploitation en faire-valoir direct. Cette convention est non soumise au statut du fermage et peut offrir, en contrepartie de cette mise à disposition, une rémunération versée par la société.

Le prêt à usage, aussi appelé commodat, est une mise à disposition à titre gratuit et sans aucune contrepartie d’un bien. La difficulté de ce contrat réside dans le risque de la requalification en bail rural soumis au statut du fermage. Il est important de ne pas verser la moindre contrepartie : le paiement d’une partie ou de la totalité de la taxe foncière, le paiement des primes d’assurances ou les avantages en nature.

Merci aux salarié.e.s de nos AGC pour le partage constant de leur expertise et particulièrement à Gaelle Van Coillie, d’AS 60 (pour la revue ENSEMBLE).

Pour avoir une vue précise de votre situation et de ce que vous devez régler ou percevoir, n’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller qui saura répondre à vos questions ; pour trouver l’AGC Accompagnement Stratégie la plus proche de votre exploitation, cliquez ci-dessous.

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Sources complémentaires :

Article L514-1 et L415-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime

Magazine ENSEMBLE n°125, revue commune d’AS CEFIGAM, AS CEFIGAM 57, AS 60, AS AFA, AS 77, AS 27, AS Entreprises, CFG Alsace & AS Aisne Comptagri.

Photo : Horia Merlo – Shutterstock