Vous êtes redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et vous souhaitez obtenir des conseils pour réduire votre base d’imposition? La donation temporaire d’usufruit peut être une solution. Tous les renseignements dont vous avez besoin  figurent dans cet article. 

1) Qu’est ce que le démembrement de propriété ? 

Lors d’un démembrement de propriété d’un bien immobilier (tel qu’un immeuble) ou mobilier (telles que des parts sociales de société), les droits du propriétaire sont scindés en deux, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. 

L’usufruit d’un bien se définit comme “la jouissance légale d’un bien dont on n’a pas la propriété ”. Le bénéficiaire dispose alors du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (tels que les loyers versés en cas de location du bien immobilier). 

L’usufruit peut revêtir 2 formes : 

  • Il peut être viager (la forme la plus répandue), c’est-à-dire consenti sans durée fixe et déterminée, mais il est attaché à la durée de vie de la personne usufruitière. 
  • Il peut également être constitué pour une durée déterminée au préalable, et sera qualifié d’usufruit temporaire.                      

Le nu-propriétaire a, quant à lui, le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, et il doit en conserver la substance afin que l’usufruitier puisse en bénéficier. 

Il devient (obligatoirement) plein propriétaire du bien au moment de l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit temporaire. 

2) Qu’est ce que la donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit est une convention qui consiste à donner à une personne physique ou morale (telle une société, une association, etc) la jouissance d’un bien (l’usufruit) pour une durée limitée et fixée à l’avance.

La donation temporaire d’usufruit peut porter sur un bien mobilier, immobilier ou une somme d’argent. Au terme de la convention d’usufruit temporaire, qui ne peut pas excéder 30 ans, le nu-propriétaire redevient plein-propriétaire du bien.

3) Quels impacts sur l’IFI ? 

Seuls les biens immobiliers sont imposables au titre de l’IFI. Toutefois, ceux-ci peuvent être détenus directement par le contribuable, en pleine propriété, ou en démembrement. Dans cette situation, c’est à l’usufruitier, et non au nu-propriétaire, de déclarer le bien dans son patrimoine immobilier, pour déterminer l’assiette d’imposition à l’IFI.

Pour rappel, le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1,3 million €. 
Par conséquent, une donation temporaire d’usufruit permet de réduire le montant du patrimoine immobilier du donateur, servant d’assiette imposable à l’IFI,  et peut donner lieu à une réduction d’IFI, voire à une exonération totale d’IFI si le montant du patrimoine immobilier ne dépasse pas 1.3 million d’€. 

Procurant de nombreux avantages fiscaux au donateur (celui qui donne l’usufruit), la donation temporaire d’usufruit doit cependant obéir à certaines conditions, afin de sécuriser l’opération et d’éviter tout contentieux avec l’administration fiscale :

  • La donation doit être formalisée par acte notarié. Il est toutefois possible de prévoir que les frais afférents à ce formalisme soient pris en charge par le donataire. 
  • La donation temporaire d’usufruit doit être consentie pour une durée minimale de 3 ans. Au terme de la période fixée, la donation temporaire peut être prorogée.
  • Les biens transmis via la donation doivent avoir une utilité pour l’activité du donataire, qu’elle soit de nature financière (perception des revenus générés par le bien) ou matérielle (mise à disposition de locaux pour la structure),
  • Le donataire ne doit pas seulement se contenter de percevoir les revenus liés à la location du bien, il a aussi pour devoir d’assurer l’administration et de veiller à sa bonne conservation.

4) IFI, cas pratique

Prenons un exemple concret :
Une donation est effectuée par Monsieur F. portant sur l’usufruit de deux appartements, pour une valeur totale de 900 000 €. La valeur totale de son patrimoine immobilier est estimée à 2 millions d’€. 
Au regard de l’IFI, le montant de son patrimoine immobilier est donc abaissé à 2 millions d’€ – 900 000 €, soit 1,1 million d’€. En dessous du seuil d’1,3 million d’€, Monsieur F. n’est plus assujetti à l’IFI. 

Pour avoir plus de détails sur l’IFI, la donation temporaire d’usufruit ou découvrir d’autres dispositifs qui pourraient correspondre à votre situation, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller comptable Accompagnement Stratégie.

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Merci aux salarié.e.s de nos AGC pour cet article, particulièrement à Natacha Grangez, d’AS Entreprises, et également à Christine Sousa, d’AS 28.