Entre la loi Le Meur, surnommée « loi anti-Airbnb » et les nouvelles dispositions de la loi de finances 2025, le cadre fiscal des locations meublées subit une refonte majeure. Décryptage des changements qui pourraient bien rebattre les cartes du marché locatif.
Face à la crise du logement dans les grandes villes, l’État serre la vis. Depuis 2025, la réforme fiscale est en marche et vise principalement les locations touristiques type Airbnb, accusées de raréfier l’offre locative classique. Mais le durcissement ne s’arrête pas là : les loueurs en meublé longue durée sont aussi concernés. Un tournant pour tout le secteur de la location meublée.
Abaissement des seuils du régime micro-BIC
En 2025, la fiscalité des meublés de tourisme évolue en profondeur avec une baisse significative des seuils de chiffres d’affaires et des taux d’abattement du régime micro-BIC.
Prenons l’exemple des meublés de tourisme non classés, particulièrement touchés par cette réforme : le plafond de chiffre d’affaires permettant de rester au micro-BIC chute de 77 000 € à seulement 15 000 €, et le taux d’abattement est ramené de 50 % à 30 %. Ces changements rendent le régime fiscal moins attractif et vont contraindre certains bailleurs à passer au régime réel, avec la tenue obligatoire d’une comptabilité et le recours à un expert-comptable pour le dépôt d’une liasse fiscale.
Plus-value immobilière : fin d’une niche fiscale pour les LMNP
Depuis le 15 février 2025, lorsqu’un logement ayant été loué en meublé par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est vendu, le prix d’achat utilisé pour calculer la plus-value imposable est diminué du montant des amortissements déduits fiscalement dans le passé. Cela peut donc augmenter de façon significative la plus-value imposable. Ce mécanisme ne concerne que les locations meublées au régime réel (et pas celles au régime micro-BIC).
En revanche, certains logements (résidences étudiantes, EHPAD, etc.) sont exclus de cette règle et ne subissent pas cette minoration du prix d’achat.
TVA : nouvelles conditions d’exercice applicables aux prestations d’hébergement parahôtelières
Depuis le 26 mars 2025, les règles de TVA pour les prestations parahôtelières se durcissent : en plus d’être proposés, les services doivent désormais être justifiables. Le nettoyage et la fourniture de linge doivent être réguliers, et un vrai service de réception est requis. Objectif : mieux distinguer parahôtellerie et simple location meublée.
Taxe d’habitation : un durcissement pour les locations meublées touristiques
Jusqu’à récemment, les propriétaires de meublés touristiques pouvaient échapper à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’ils n’utilisaient pas le logement à titre personnel.
Désormais, le simple fait pour un propriétaire de pouvoir refuser une réservation et d’occuper son bien suffit à établir qu’il en a la disposition, entraînant ainsi son assujettissement à la taxe d’habitation. Seuls les contrats interdisant explicitement l’usage personnel permettent d’y échapper, ce que ne proposent pas les plateformes numériques.
Suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité
À compter du 1er janvier 2025, les loueurs en meublé adhérant à un centre de gestion agréé (CGA) ne pourront plus bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, qui pouvait atteindre 915 €. Cette mesure concernait ceux relevant du régime réel et dont les recettes restaient en dessous des seuils du micro-BIC.
Evolution des seuils du régime micro-BIC
| Régime micro-BIC | Revenus 2024 déclarés en 2025 | Revenus 2025 déclarés en 2026 | ||
| Plafond de chiffre d’affaires | Taux d’abattement | Plafond de chiffre d’affaires | Taux d’abattement | |
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50% | 77 700 € | 50% |
| Meublés de tourisme non classés | 77 700 € | 50% | 15 000 € | 30% |
| Meublés de tourisme classés | 188 700 € | 71% | 77 700 € | 50% |
| Meublés de tourisme avec services de parahôtellerie | 188 700 € | 71% | 188 700 € | 71% |
| Location de chambres d’hôtes | 188 700 € | 71% | 77 700 € | 50% |
| Maison de retraite, EHPAD, résidence étudiante | 77 700 € | 50% | 77 700 € | 50% |
| Résidence de tourisme classée | 188 700 € | 71% | 77 700 € | 50% |
Nouvelles conditions d’exercice avec parahôtellerie
Conditions générales :
Pour que l’activité soit soumise à la TVA, au moins 3 de ces 4 services doivent être proposés (même s’ils ne sont pas effectivement utilisés). Leur proposition doit être démontrable (site internet, livret d’accueil, affichage, etc.).
| Services annexes | Conditions pour être pris en compte |
|---|---|
| Petit-déjeuner | Doit être proposé selon les usages professionnels, dans le logement ou un espace commun aménagé. Le prestataire peut sous-traiter, mais doit vendre lui-même le service. Recommander un restaurant ou installer un distributeur ne suffit pas. |
| Nettoyage des locaux | Doit être effectué avant l’arrivée et proposé régulièrement durant le séjour. Une fréquence hebdomadaire est suffisante. Pour les séjours de moins d’une semaine (≤ 5 nuits), seul le nettoyage initial est requis. |
| Fourniture de linge de maison | Doit inclure linge de lit et de toilette, fourni au début du séjour. Le renouvellement hebdomadaire doit être proposé. Pour les séjours ≤ 5 nuits, seule la fourniture initiale est nécessaire. Une laverie seule ne suffit pas. |
| Réception de la clientèle | Doit permettre accueil et orientation, même non personnalisé (physique ou électronique). Une simple boîte à clés sans autre option ne suffit plus. La réception peut être limitée à certains horaires ou effectuée par un tiers. |
Plus-value immobilière : nouvelle assiette de calcul
Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)]
Nouvelles obligations déclaratives
La location meublée touristique fait l’objet d’un encadrement renforcé :
- Déclaration obligatoire pour tous les logements, via un téléservice national.
- Réduction possible de la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an, contre 120 auparavant.
- Autorisation de changement d’usage : obligation étendue à tout le territoire, pour tous types de locaux (même commerciaux).
- Renforcement des normes énergétiques.
- Obligation d’indiquer dans le règlement de copropriété si la location en meublé de tourisme est autorisée ou non.
Si vous avez besoin de précisions, vous pouvez contacter votre conseiller Accompagnement Stratégie ; n’hésitez pas à prendre contact avec l’antenne la plus proche.
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