Nous avions évoqué rapidement la loi de finances 2026 dans un précédent article. Barème de l’impôt, statut de bailleur privé, durcissement de la fiscalité des plus aisés, hausse de la CSG, revenons plus en détails sur les mesures qui concernent les particuliers.
Impôt sur le revenu : un barème indexé, mais une pression maintenue
La première bonne nouvelle pour les ménages concerne la revalorisation des tranches du barème de l’impôt sur le revenu. Pour éviter que l’inflation ne fasse basculer mécaniquement des contribuables dans une tranche supérieure, les seuils ont été relevés de 0,9 %.
Le nouveau barème 2026 (revenus 2025) :
| Fraction du revenu imposable (pour 1 part) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Plus de 181 917 € | 45 % |
Immobilier : l’ère de la « Relance Logement »
Dans l’objectif de lutter contre la crise que traverse le marché du logement locatif neuf en France, et s’appuyant sur les propositions du rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » remis au Gouvernement en juin 2025, le législateur met en place un statut de bailleur privé.
Ce nouveau mécanisme rompt avec la réduction d’impôt classique de l’ancien dispositif Pinel, pour privilégier l’amortissement. Concrètement, un propriétaire qui achète un logement neuf (ou ancien avec 30 % de travaux) pour le louer pourra déduire une partie du prix d’achat de ses revenus fonciers.
Condition majeure : le bien doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés selon le type de convention (intermédiaire, social ou très social).
Points d’attention : les déductions opérées au titre de ce dispositif seront en principe plafonnées à 8 000 € (plafond rehaussé à 10 000 € en cas de location sociale et à 12 000 € en cas de location très sociale). Le déficit généré par ces déductions pourra s’imputer sur le revenu global dans les conditions de droit commun.
Solidarité
Le coup de pouce aux « Dons Coluche »
Dans un contexte social tendu, l’État encourage la générosité publique. Le plafond des dons aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (repas, soins, logement) ouvrant droit à une réduction d’impôt de 75 % a été doublé. Il passe de 1 000 € à 2 000 €. Un particulier donnant 2 000 € ne supportera donc qu’un coût réel de 500 € après avantage fiscal.
Mise en place d’un dispositif exceptionnel en faveur de la rénovation du Château de Chambord
Une nouvelle réduction d’impôt a aussi été mise en place, au titre de l’année 2026, en faveur de la restauration d’urgence du Château de Chambord (réduction d’impôt égale à 75 % des versements effectués dans une limite annuelle de 1 000 €).
Fiscalité des plus hauts revenus et du patrimoine
La Loi de Finances 2026 acte une certaine pérennisation de l’effort demandé.
Budget 2026 : la contribution sur les hauts revenus pérennisée, ce qui change pour les contribuables
Le principe de la CDHR (Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus) reste inchangé dans sa structure, mais gagne en autorité. Elle s’applique aux foyers fiscaux dont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) dépasse :
- 250 000 € pour un célibataire, veuf ou divorcé ;
- 500 000 € pour un couple marié ou pacsé (imposition commune).
L’exemple de Marc, contribuable
Marc est un investisseur célibataire. En 2026, il va générer des revenus importants, mais principalement taxés à des taux fixes (Flat Tax) ou bénéficiant d’abattements, ce qui fait chuter son taux moyen d’imposition.
- Revenu Fiscal de Référence (RFR) : 400 000 €
- Impôt sur le Revenu (IR) calculé : 65 000 € (après diverses réductions d’impôts et investissements de défiscalisation)
- Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) : 7 000 €
- Total des impôts déjà payés : 65 000 + 7 000 = 72 000 €
Étape 1 : Vérification du seuil d’assujettissement
Marc est célibataire. Son RFR est de 400 000 €, ce qui est supérieur au seuil de 250 000 €. Il entre donc dans le périmètre de la CDHR.
Étape 2 : Calcul du taux d’imposition effectif
On calcule la part que représente son impôt actuel par rapport à son revenu :
Taux effectif = 72 000 / 400 000 = 18 %
Étape 3 : Application du taux plancher de 20 %
La loi de finances impose un taux minimal de 20 %. Puisque Marc n’est qu’à 18 %, la CDHR va venir « combler » le manque à gagner pour l’État.
- Montant d’impôt cible (20 %) : 400 000 x 0,20 = 80 000 €
- Calcul de la CDHR brute : 80 000 – 72 000 = 8 000 €
Étape 4 : Application du mécanisme de décote
Pour éviter un « effet de seuil », la loi prévoit une décote pour les revenus compris entre 250 000 € et 330 000 € (pour un célibataire). Dans le cas de Marc (400 000 €), il dépassera le plafond de la décote. Il devra donc payer l’intégralité du complément.
Résultat final pour Marc :
Il devra s’acquitter d’une CDHR de 8 000 €.
Son imposition totale réelle passera de 72 000 € à 80 000 €
⚠ Marc devra verser un acompte de 95 % du montant estimé de 8 000 € entre le 1er et le 15 décembre 2026, soit 7 600 €, alors qu’il n’a pas encore déclaré ses revenus 2026 !
Taxe sur les sociétés holdings patrimoniales
La loi de finances pour 2026 introduit, au nouvel article 235 ter C du Code général des impôts, une taxe annuelle de 20 % assise sur la valeur vénale de certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales.
| Quelles sont les holdings patrimoniales concernées ? | 3 conditions cumulatives : 1) être détenues majoritairement par un groupe familial ; 2) détenir un patrimoine dont la valeur vénale globale excède 5 millions d’euros, tous actifs confondus (financiers, immobiliers, etc.) ; 3) exercer une activité principalement patrimoniale, caractérisée lorsque plus de 50 % des revenus sont qualifiés de revenus passifs. |
| Biens taxables | – les biens affectés à la chasse ou à la pêche ; – les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs et autres moyens de transport non affectés à une activité professionnelle ; – les bijoux et métaux précieux, sauf lorsqu’ils sont exploités dans un cadre culturel ou muséal ouvert au public ; – les chevaux de course ou de concours ;les vins et alcools ; – les logements dont la personne physique contrôlante se réserve la jouissance, ou qui sont occupés à titre gratuit, loués à un prix manifestement inférieur au marché ou dans des conditions fictives. |
| Modalités d’imposition et exclusions | La taxe est calculée sur la valeur vénale des actifs concernés, au taux forfaitaire de 20 %. En revanche, les biens effectivement affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont totalement ou partiellement exclus de l’assiette taxable. La trésorerie est, quant à elle, expressément exclue. |
| Articulation avec l’IFI | La nouvelle taxe étant susceptible de se cumuler avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le législateur a prévu une règle de neutralisation. Les actifs soumis à la taxe de 20 % sont ainsi exonérés d’IFI, au titre de l’exercice clos avant le 1er janvier concerné. |
| Calendrier | La mesure s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. |
Taxe holding patrimoniale : un exemple chiffré
Prenons le cas d’une holding patrimoniale remplissant les trois conditions d’assujettissement. Elle détient un appartement parisien de 1,5 M€ (capital restant dû : 800 000 €) mis à disposition gratuite du dirigeant, ainsi qu’un véhicule de tourisme valorisé 80 000 € non affecté à une activité professionnelle.
Pour le logement : l’assiette nette s’élève à 700 000 € (1,5 M€ moins 800 000 € de dette déductible). Pour le véhicule : l’assiette correspond à la valeur brute de 80 000 € (aucune déduction de dette). Au total, la taxe annuelle atteint donc 156 000 € (20 % × 780 000 €).
Hausse de la CSG
Dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, les députés ont adopté un amendement majorant de 1,4 % le taux de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) sur certains revenus du capital perçu en 2026 : c’est cette hausse qui est rebaptisée « contribution financière pour l’autonomie » (CFA) !
Sont désormais taxés au taux de 31,4 % (ancien taux de la Flat tax 30 %) :
| A compter des revenus 2025 | A compter des revenus 2026 |
| Les plus-values sur cessions de parts, et actions Les plus-values professionnelles à long terme Les revenus entrant dans la catégorie des BIC, des BA ou des BNC, lorsqu’ils n’ont pas été assujettis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus professionnels | Les dividendes et intérêts de placementsLe PER |
Ne sont pas concernés par la hausse de la CSG : les revenus fonciers, les plus-values immobilières, les intérêts et primes d’épargne exonérés d’impôt sur le revenu des Comptes Epargne Logement (CEL) et des Plans d’Epargne Logement (PEL), ainsi que les produits d’assurance-vie.
La hausse de la CSG va être réemployée dans le secteur de la santé ! Voici les améliorations qui seront apportées aux dispositifs suivants :
- Prévention renforcée pré admission ou sortie de l’affection longue durée (ALD),
- Encadrement des arrêts de travail,
- Création du réseau France Santé,
- Personnes âgées : renforcement de l’habitat adapté, des soins à domicile et des moyens en Ehpad face au vieillissement,
- Handicap : prise en charge intégrale des fauteuils roulants par l’Assurance maladie,
- Extension du capital décès aux ayants droit des non-salariés agricoles décédés des suites d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle. Cette dernière mesure s’applique aux décès survenus à compter du 1er janvier 2026.
Si vous avez besoin de précisions, vous pouvez contacter votre conseiller Accompagnement Stratégie ; n’hésitez pas à prendre contact avec l’antenne la plus proche.
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